中国城镇化率，被低估了至少10个百分点，开发商要哭了

网友发我的。今天上午，安信证券首席经济学家高善文的几个重要观点：

1、我国经济增速的下降与日韩台同发展阶段的经济走势相符，未来还会不断下降至5%左右。由于相对更加人口老龄化，和过度逆周期投资调控，未来甚至会出现低于5%，趋近4%的情况出现。
2、我国60%的城市化率很可能被低估10%～15%，原因是户籍管理制度并不能有效反应真实人口流动，以及计划生育导致的人口快速老龄化，使得目前还未被城市化的人口基本是不能也不愿被城市化的老年人口。这一判断可以用非农业人口就业数据加以验证。如果这一推断属实，那中国的总体城市化进程很可能会超过预期速度的结束。
3、汽车消费进程滞后于对标国家，这与目前汽车高昂的使用成本相关，未来汽车消费总体年化增速不会超过5%。
4、社会热议的“国进民退”现象的细致研究和解读，国进民退并不是刻意为之，而是某一特殊时期，某些宏观政策在微观层面的逻辑演化的结果。
5、目前，虽然宏观经济依然在下行，但是微观领域，资源配置有效性正在加强，很多长期来看好的政策，虽然短期对经济产生压制，但是中期的优化效果已经开始体现。

杨评：其中第二条，与我昨天发的一条自媒体，观点高度相似。如下：

【中国城镇化率可能被严重低估！房地产的潜在噩耗！】

指导同事，正在做一个专题研究。研究发达国家人口、城镇化率与房地产的关系，及对中国的启示。
发现一点：和人口总量、结构的演变形态相比，中国的城镇化率，对不上！！！
我深深的怀疑：2018年近60%的中国城镇化率，被严重低估了！
估计主要是因为我国的统计方式不科学，没与国际接轨！
就现象而言，我国的农民工，外出打工的高潮期，应是十年之前，最高潮点，估计是2007年，这与中国外贸出口的高潮期相叠加。后者是因，前者是果。
近十年以来，我国农民工总量增速趋于下滑，2018年只有0.6%，估计明年或后年，基本上止增了。

从地区分布看，在东部、东北地区就业的农民工减少，在中西部地区就业的农民工继续增加。
而回乡工作的农民工，可能住在农村，少数时间尤其是农忙时种地，多数时间去乡镇企业，或附近的县城或县级市或地级市打工，而这么一个规模庞大的群体，估计统计局算作农村人口了，实际他们应算入城镇人口！！！
老杨的判断是：我国以务农为主的人群数量，基本上平稳了。进入这一阶段后，发达国家的城镇化率一般达到80%左右。东亚地区，农业机械化程式度低点，那也应该达到75%左右。中国城镇化率可能低估了10个百点！！！
如果真的如此，对中国房地产的长周期发展来说，简直就是噩耗！！！

对于上述一条微博，好多网友跟帖，截三张图吧。

近期，易居院正在做一项中日韩人口与房地产的关联性研究，其中涉及城镇化率。

劳动年龄人口拐点，日本出现在1996年，韩国出现在2017年，中国出现在2014年。

城镇化率达到75%的时点，日本为1975年， 韩国为1991年。

问题来了！

日本经济、人口、城镇化，领先韩国15－20年吧。

韩国作为亚洲四小龙，总体上领先中国，应超10年吧。

日韩的城化率达的 75%年份，皆比劳动年龄人口拐点​早了20多年。

如果按此规律，中国劳动年龄人口拐点出现在2014年，那么城镇化率达到75%的时点应该是90年代！

当然，中国有特殊国情，工业化和城市化进程滞后了一点，而且8090年代又搞严格的计划生育，导致人口数据略有异动。

一般来说，人口数据很难造假，主要国家都实行人口普查制，中国也一样。

但城镇化率（或称城市化率）的统计口径，各国之间存在一定差异，总体来看发达国家口径差别较小。

而中国由于过去存在几十年城乡二元制、户籍二元制的特殊情况。虽然近些年，中国城镇化率的统计有所改进，以常住人口为主，但在实际统计过程中，仍然存在较大的偏差。

按当前中国农村地区实际的居民情况，以老人和小孩子为主，青年和中年人，多在农忙时节回乡。实际从事农业的人口比例，大概率不会超过25%！

那么，为什么老杨又扯上了房地产？

并大放厥词：如果真的如此（实际城镇化率已超70%），对中国房地产的长周期发展来说，简直就是噩耗！！！

因为，太多人，太多房企，根据“中国城镇化快速推进至少还有10年”，来推导出：未来10年中国房地产新房销售“16万亿规模会保持很多年”，因此继续长线非常看好！